Iratkozz fel a hírlevelünkre, hogy ne maradj
le semmi fontosról!
Széll Emese, a Prémium Ingatlanok alapítója
A Magyar Marketing Szövetség tagja, Széll Emese a Prémium Ingatlanok vezetője arról írt, hogyan működik az ingatlanmarketing 2026-ban, (és hogyan nem).
Szerző: Széll Emese
Az ingatlanszakmában sokáig úgy tűnt, hogy a marketing egyszerű képlet: szép fotó, hirdetés, telefon. Aztán a piac megváltozott, a vevők másképp keresnek, és nekem is újra kellett tanulnom, hogyan épül fel egy működő online jelenlét.
Ez volt a legfájdalmasabb lecke. Évekig úgy működtem, hogy ha kellett érdeklődő, feltöltöttem a hirdetési keretet, és jöttek a megkeresések. Amint leállítottam a kampányt, minden elhallgatott. A hirdetés olyan, mint az albérlet: amíg fizeted, van hol laknod, de soha nem lesz a tiéd.
A saját weboldal, a saját kereshetőség, a saját tartalom ezzel szemben ingatlan: lassabban épül, de utána is dolgozik, amikor nem fizetsz érte. Ingatlanosként ezt pont nekünk kellene a legjobban értenünk, mégis a szakma nagy része kizárólag bérelt felületeken él: hirdetésekben és közösségi médiában.
A második tanulság: az online jelenlét nem különálló darabokból áll, hanem egy lánc. Közösségi média, weboldal, kereshetőség, hirdetés. Én sokáig darabonként kezeltem: volt, aki a Facebookot vitte, volt egy régi weboldalam, a hirdetést magam kattintgattam össze. Mindegyik elem külön-külön rendben volt, együtt mégsem működtek.
A fordulat akkor jött, amikor valaki végre a teljes láncot nézte meg, és megmutatta, hol vannak a törési pontok. Kiderült például, hogy a hirdetéseim egy lassú, mobilon rosszul működő oldalra tereltek. Ez nem csak kényelmetlen: a Google Ads a céloldal minőségét beleszámítja abba, mennyit fizetsz egy kattintásért. Vagyis a lassú oldal miatt ugyanaz az érdeklődő drágább volt nekem, mint a konkurenciának. Ezt senki nem mondta el korábban, mert mindenki csak a saját darabjáért felelt.
A harmadik lecke a keresési szokásokról szól. A vevők jelentős része már nem az ingatlanportálon kezdi a folyamatot, hanem a Google-ben, és egyre többen egy AI-asszisztensben: a ChatGPT-től vagy a Gemini-től kérdezik meg, hogy melyik környék jó, mire figyeljenek vásárlásnál, kihez forduljanak. Ha a te neved és a te tartalmad ezekben a válaszokban nem létezik, akkor a vevő döntési folyamatának első kétharmadából egyszerűen kimaradsz, és csak a végén, az árversenyben találkozol vele.
Ehhez két dolog kell. Egyrészt olyan tartalom a saját oldaladon, ami valódi kérdésekre válaszol: nem „eladó lakás XIII. kerület” típusú oldalak, hanem az, amit a vevő tényleg beír vagy megkérdez. Másrészt technikailag olvasható oldal, mert a keresők és az AI-rendszerek csak azt tudják ajánlani, amit értelmezni is tudnak.
Bevallom, ez az a terület, amit nem magam csinálok. A kereshetőség és az AI-láthatóság (a szakmában SEO-nak és AEO-nak hívják) Sinka Gabriella Tímea, a TimeSaver alapítója kezében van, és a legfontosabb, amit tőle tanultam, hogy ez nem varázslat és nem is kampány, hanem rendszeres, mérhető munka: mit lát a Google, mit idéz az AI, hova érdemes tartalmat építeni. Az ingatlanos dolga a szakmai tudás és a hitelesség, a láthatóság technikai része viszont önálló szakma.
Az Instagram és a Facebook fontos csatorna, de meg kell tanulni a helyén kezelni: a social a kirakat, nem az üzlet. A poszt dolga, hogy behozza az embert oda, ahol már az én terepemen van: a weboldalamra, a hírlevelemre, egy telefonhívásba.
A gyakorlati mérce egyszerű: minden posztnál tudni kell, hova visz tovább. Ha egy tartalomnak nincs következő lépése, az szórakoztatás, nem marketing. És a másik irányból is igaz: hiába erős a social jelenlét, ha az oldal, ahova érkezik az érdeklődő, lassú, elavult vagy nem válaszol a kérdéseire. A lánc itt is ott szakad, ahol nem nézed.
Az utolsó, és talán legfontosabb tanulság: amit nem mérsz, arról csak véleményed van. Sokáig úgy éreztem, hogy „megy a marketing”, mert voltak lájkok és néha csörgött a telefon. Ma már azt nézem, honnan jött az érdeklődő, mibe került, és mi lett belőle. Ez nem bonyolult, csak következetesség kell hozzá: a hirdetések megjelölése, a weboldal-statisztika, és havonta egy őszinte ránézés a számokra.
Ez a szemlélet egyébként az együttműködéseimet is átalakította. Ma már csak olyan szakemberrel dolgozom, aki magától mutatja meg a számokat, a jókat és a rosszakat is. A transzparencia nem extra, hanem belépő.
Ha egyetlen gondolatot vinnél magaddal: az ingatlanmarketing 2026-ban nem csatornákról szól, hanem illesztésekről. A hirdetés, a weboldal, a kereshetőség és a social külön-külön mind rendben lehet, a pénz mégis az illesztéseknél folyik el. Nézd meg a saját láncodat, keresd meg, hol szakad, és ott kezdd. Nálam ez a sorrend működött: először a saját oldal és a kereshetőség, utána a hirdetés, legvégül a social finomhangolása. Fordítva évekig csináltam, és pont fordítva volt drága.
